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(解读)不动产统一登记有关知识问答

2017-12-20 10:18   来源:
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      什么是不动产?

  不动产是指土地、海域及房屋、林木等定着物。

  什么是不动产登记?

  不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其法定事项记载到不动产登记簿上的行为。

  为什么对于不动产要实施统一登记?

  长期以来,我国不动产登记职责分散在不同部门,实行的是分散登记。它是计划经济的产物,虽然曾经发挥过一定的积极作用。但是,随着随着经济社会的快速发展,分散登记的弊端逐步显示出来,分头管理的方式已经不能适应当前社会主义市场经济发展的需要。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》开始施行。开展不动产统一登记的好处主要表现在四个方面:

  一是方便群众。过去,有几个权利就得跑几个部门,而且有些材料要重复提交。统一登记后,群众只需要跑一个部门,交一次材料,拿一个证。

  二是提高效率。统一登记以后,解决了职责交叉和推诿扯皮问题,工作效率大幅提高。

  三是降低成本。实施不动产统一登记,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,既降低了政府行政成本,也减轻了当事人负担。

  四是保障权益。职责分散,各部门的登记程序、标准各不相同,各类权属证书多种多样,容易出现重登漏登、重复抵押等问题,影响不动产交易安全。新的不动产登记,不仅制度统一,而且要求更高更全面,因此,能够有效提高不动产登记质量,保障不动产权利人的合法权益。

  不动产统一登记的意义?

  答:一是提高资源资产利用效益和社会管理效益;二是保障登记安全,权利主体行使物权权利更加方便;三是强化政府责任,提高登记质量,增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。

  不动产登记的主要内容有哪些?

  不动产登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项,包括:

  1、不动产的自然属性。如:面积、空间、用途等。

  2、不动产权利归属。如权利人是谁,权利来源是什么,以及权利的期限等。

  3、不动产权利的变化情况。如变更了权利人等。

  哪些不动产需要统一登记?

  按照国务院《不动产登记暂行条例》,所有不动产都要统一到一个部门登记。不动产登记对象包括:1、集体土地所有权,2、房屋等建筑物、构筑物(水塔、桥梁、隧道、纪念碑等)所有权,3、森林、林木所有权,4、耕地、林地、草地等土地承包经营权,5、建设用地(工业、商业、城市住宅、交通、水域等)使用权,6、农民宅基地使用权,7、海域使用权,8、土地、房屋抵押权,9、地役权,10、法律规定需要登记的其他不动产权利。

  铜陵市区(不含义安区)不动产登记工作由哪个部门负责?市民今后到哪个窗口申请登记?

  依据市编办相关文件,明确市区(不含义安区)不动产登记工作由铜陵市国土资源局负责实施。登记中心共设有2个办事窗口:政务中心窗口(咨询电话:5823006、5810018)、开发区窗口(咨询电话:2686765)。

  不动产登记有什么好处?

  不动产登记是不动产物权发生效力的前提。例如,甲将自己的房屋卖给乙,两人签订了房屋买卖合同,合同成立就发生效力,但如果不登记,房屋的所有权仍然属于甲。只有登记了,不动产登记簿上甲的名字变更为乙的名字,在法律上讲,房屋才属于乙,是乙的财产。所以,不动产登记是物权公示原则的要求和体现。依法进行的物权公示,具有社会公信力。经过不动产登记,能够更好地维护不动产交易秩序和交易安全,保障不动产权利人的合法权益。

  在登记程序方面如何体现方便群众原则?

  答:方便群众申请登记,保护权利人合法权益,是条例的立法目的,为此,条例规定:一是稳定申请人预期。对申请人、申请材料、初审受理、查验要求、实地查看、办理期限等均作出明确规定。二是尊重申请人意思自治,规定登记机构将申请登记事项记载于登记簿前,申请人可以撤回登记申请。三是简化申请程序,强调当场审查的原则。要求登记机构受理后书面告知申请人,对不符合法定条件不予受理的,以及不属于本机构登记范围的,也要书面告知申请人,并一次性告知需补正内容或者申请途径;未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理;登记机构原则上要自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续,完成登记后依法核发权属证书或登记证明。四是减轻申请负担。规定登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求申请人重复提交。

  不动产登记,哪些登记需要双方申请,哪些可以由当事人单方申请?

  答:属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:一是尚未登记的不动产首次申请登记的;二是继承、接受遗赠取得不动产权利的;三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;六是申请更正登记或者异议登记的;七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。以上情况以外的,均由当事人双方共同申请。

  在办理不动产统一登记时,哪些权利应一并申请办理?

  建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的,该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记;申请筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的,该建筑物、构筑物所依附的建设用地使用权应当一并办理登记。

  听说登记的权利受法律保护,那么继承房屋也必须登记吗?

  经过登记机构依法登记的权利,肯定受到法律的保护。但并不是所有的权利必须在登记之后才拥有。比如说,房屋所有权的继承,不登记也有效力。但是,如果继承的房屋要出卖,就必须先登记到继承人的名下后,才能过户。

  登记机关是否可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记?

  登记机关完全可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记。原因是:现实生活中,不少原权利人怠于申请注销登记,而登记簿上记载的仍然是原权利人,与实际的权利状态不符,不仅容易造成登记簿管理上的混乱,还可能影响其他人的合法权益,因此,登记机关可以按照规定依职权直接进行注销登记。

  监护人能处理未成年人的不动产财产吗?

  一般情况下,未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的不动产财产。但是,需要注意的是,监护人处分未成年人的房屋而申请登记的,需要提供他(她)与未成年人的身份关系的证明,还要提供他(她)处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证。

  什么时候可以撤回不动产登记申请?

  登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里,申请人可以撤回登记申请。登簿之后,不动产物权就已经成立,是不能撤回不动产登记申请的。

  房屋买卖合同生效,房屋所有权就自动转移了吗?

  依据《物权法》有关规定,当事人之间订立的有关不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。可见,签订房屋买卖合同之后,无论是否办理不动产登记,都不影响合同本身的效力。

  但是,房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说,合同生效不等于所有权变动,只有办理了不动产登记,才产生物权变动的法律效果。

  办理不动产登记需要多长时间?

  《不动产登记暂行条例》规定,不动产登记机构自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。需要注意的是,符合规定的申请材料才能受理,审查时限不包括公告时间。30个工作日是上限,并不是必须办理30个工作日。为了服务群众,登记窗口一定会简化程序,尽可能提高工作效率,缩短办事时限。

  不动产登记信息可以随意查询吗?

  不是任何人都可以查询不动产登记信息。一般来说,不动产权利人、与不动产权利有利害关系的人,可以依法查询、复制不动产登记资料。另外,司法部门需要查询权利人的不动产信息时,也是可以查询的,但必须提供查询目的和查询的证件,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。登记机关工作人员违反规定泄露登记资料,以及查询的单位和个人违反规定泄露查询资料的,都需要承担相应的法律责任。

  《不动产权证书》有什么作用?

  我国历来就有对不动产权利人颁发权利证书的传统。根据《物权法》的规定,“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人领取《不动产权证书》,表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人根据证书记载的内容,可以及时便捷地掌握自己的不动产财产状况,依法有效地开展有关交易,保护和实现自己的不动产合法权益。同时,证书发放是否及时、记载内容是否准确,对登记机构也是一种监督,有利于规范不动产登记行为。

  不动产统一登记实施后,原有各类不动产证书是否有效?

  答:《不动产登记暂行条例》(简称“条例”)的全面实施也要有一个过程。《条例》实施后,无论是依法颁发的新版证书,还是因没有完成职责和机构整合,原相关登记部门继续颁发的各类旧版证书,以及《条例》实施前,也就是分散登记时已经依法颁发的各类证书,都继续有效,新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。

  不动产登记的原则是“不变不换”和方便企业群众,也就是权利不变动,证书不更换。等到依法办理变更、转移等登记工作时,逐步更换为新的不动产证书。

  新证与老证有什么不同?

  大致可以归纳为四点:

  一是证书变了。现在的证书统一为:《不动产权证书》、《不动产登记证明》。

  二是现在的证书上,增加了一个二维码,作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码,就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。

  三是证书上既有土地信息,也有房屋信息,内容比原来得多,更细。比如,新的《不动产权证书》上的图纸就有两张,一张是宗地图,反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息(待定);另一张是房屋平面图,反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。

  《不动产权证书》内容主要特点?

  (一)一个二维码。不论单一版证书,还是集成版证书,登记机构都可以在证书上生产二维码,用以储存不动产登记信息,同时兼具防伪功能。

  (二)二种版本。目前,主要应用的是单一版。所谓单一版,就是可以记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利,例如集体土地所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权及林木所有权等。

  (三)三组号码。证书前后共出现三组号码,各自代表不同涵义。一是编号,即印制证书的流水号,采用字母与数字的组合。字母“D”表示单一版证书,数字一般为11位,前2位为省份代码,后9位为证书印制的顺序码。二是不动产权证书号,填写登记机构所在省区市的简称、登记年度、登记机构所在市县的全称,以及年度发证的顺序号,一般为7位。三是不动产单元号,需填写不动产单元的编号。

  (四)十八种权利类型。根据登记簿记载的内容以及当前实践总结,目前证书上填写的权利类型)包括18种。

  伪造、变造不动产证书、证明,应当承担什么法律责任?

  伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  不动产统一登记后登记收费标准如何确定?

  答:目前我市实行的标准是:以房屋为主的不动产登记收费,按我市现行房屋登记的收费文件执行;以土地为主的不动产登记收费,按我市现行土地登记文件执行;对房地合一的不动产登记收费,按我市现行房屋登记的收费文件执行;待国家发改委、财政部、国土资源部出台不动产登记收费相关文件后,按新的政策执行。收费标准将通过政务公开、宣传栏、公告牌等形式公布。

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